Een spaarhypotheek is een constructie waarmee men een eigen woning kan financieren. De hypotheek bestaat uit een combinatie van een (hypothecaire) geldlening en een gemengde levensverzekering.

De geldlening wordt verstrekt onder voorwaarde dat de bank een recht van hypotheek op het betreffende onderpand krijgt, én dat aan de bank een pandrecht wordt gegeven op de levensverzekering. Dit pandrecht wordt meestal mede vastgelegd in de akte van hypotheek.

De verzekering is gemengd, wat betekent dat er een dekking is bij overlijden én bij leven. Een uitkering wordt gedaan wanneer geldnemer/verzekerde overlijdt tijdens de looptijd van de lening, of wanneer de geldnemer/verzekerde nog in leven is op de einddatum van de lening. De verzekering keert dus altijd uit. Met deze uitkering wordt uiteindelijk de geldlening afgelost. Koopt men de woning met z'n tweeÄ“n, dan kunnen beiden worden verzekerd bij overlijden.

Bijzonder aan de spaarhypotheek is de wijze waarop het vermogen, dat aanwast in de polis, rendeert. Het vermogen in de polis krijgt een door de verzekeraar gegarandeerd rendement dat gelijk is aan de hypotheekrente die door de bank wordt gerekend over de geldlening. Als de rente op de lening 6% bedraagt, is ook het rendement op de spaarpolis 6%. Verandert aan het eind van een rentevaste periode de rente van de lening, dan verandert ook het rendement van de polis. In de praktijk betekent dit dat wanneer men meer rente moet betalen aan de bank, de premie voor de spaarverzekering daalt, en omgekeerd. Dit wordt de rentedempende werking van de spaarhypotheek genoemd.

Wanneer tijdens de looptijd van de lening de rente wijzigt, zal de verzekeraar de premie automatisch aanpassen. In de meeste gevallen zal bij een rentedaling van de lening (en dus een premiestijging bij de polis)de gezamenlijke nettolast dalen. Toch kan een rentedaling ook ongunstig uitpakken, vooral wanneer de polis al wat ouder is en er relatief veel vermogen in de polis zit. Een rentedaling leidt dan tot een daling van het rendement. De jaarlijkse bijschrijving van dit rendement zal in absolute zin behoorlijk afnemen. Deze afname zal door de premiebetaling moeten worden gecompenseerd, die daardoor in een extreem geval zelfs kan verdubbelen. Dit kan voorkomen worden door bij oudere spaarpolissen niet voor korte rentevastperiodes te kiezen.

Doordat het vermogen aanwast in de verzekering, en er niet wordt afgelost op de geldlening, wordt het voordeel van hypotheekrenteaftrek maximaal benut. De opbouw van het vermogen van geldnemer is (bij gelijke rente) gelijk aan de opbouw bij een annuïtaire hypotheek. Een spaarpolis (duur 30 jaar) bevat na circa 21 jaar de helft van het doelvermogen, bij een annuïtaire hypotheek (duur 30 jaar)is in dezelfde periode de helft van de lening afgelost. Het verschil tussen een spaarhypotheek en een annuïtaire hypotheek zit vooral in het feit dat er bij de annuïtaire hypotheek direct op de woningschuld wordt afgelost, terwijl dit bij een spaarhypotheek niet het geval is: daar wordt de aflossing uitgesteld en vindt de opbouw van het vermogen plaats in de verzekering, dus zonder dat de hypotheekrenteaftrek wordt ingeperkt. Bij gelijke bedragen en rentes betekent dit dat een annuïtaire geldlening over een looptijd van 30 jaar netto per maand duurder is dan een spaarhypotheek, hoewel de annuïteit bij aanvang iets goedkoper is. Doordat het belastingvoordeel bij een annuïteit steeds kleiner wordt (de "eigenwoningschuld" neemt af) heeft de spaarhypotheek na ongeveer 3 jaar een lagere netto maandlast. De bruto maandlast is bij de spaarhypotheek steeds hoger dan bij de annuïteit (duur 30 jaar).

Wanneer de totale kosten over 30 jaar van de annuïteit en de spaarhypotheek worden vergeleken, geldt ook dat de spaarhypotheek bruto duurder, maar netto goedkoper is. Een kostenvergelijk tussen beide vormen is beperkt geldig. De fiscale situatie van de geldnemer speelt een rol (hoogte inkomen, WOZ-waarde van de woning, pensioenleeftijd en pensioeninkomen), evenals diens leeftijd (kosten levensverzekering). Bovendien rekent het merendeel van de aanbieders bij een spaarhypotheek een rente over de geldlening die 0,2% hoger is dan bij andere vormen.

Bij het volgende vergelijk is uitgegaan van een duur van 30 jaar, een geldnemer van 29 jaar oud, een WOZ-waarde van EUR 100.000, een rente van 6,0% voor de spaarhypotheek en 5,8% voor de annuïteit, en een inkomen van EUR 45.000. Bij de kosten van de annuïteit is de premie voor een annuïtair dalende risicoverzekering meegenomen, zodat er een vergelijkbare dekking bij overlijden is.

In die situatie geldt:

Een spaarhypotheek van EUR 100.000 kost over de hele looptijd bruto circa 222.000 en netto 157.000 euro.

Een annuïteitenhypotheek van EUR 100.000 kost in dezelfde periode bruto circa 212.000 en netto 176.000 euro.

Grofweg kan worden gesteld dat wanneer de belastingdruk bij geldnemer toeneemt (bijvoorbeeld bij een hoger inkomen) het verschil in de nettokosten toeneemt, ten gunste van de spaarhypotheek. Voor geldnemer zijn bij vergelijk zowel de netto- als de brutokosten belangrijk: een geldnemer moet in staat zijn de brutokosten te dragen, maar moet tegelijk ook rekening houden met mogelijke fiscale voordelen.

Het mechanisme, waarbij het rendement op de verzekering gelijk is aan de hypotheekrente van de bank, bestaat door een zogenaamd "arrangement" tussen de bank en de verzekeraar die samen de spaarhypotheek aanbieden. Dit betekent dat de verzekering niet als spaarpolis kan voortbestaan zonder meeverbonden geldlening: als de lening wordt afgelost wijzigt het rendement naar een soort basisrente, die vaak lager ligt dan het oorspronkelijke rendement. Daardoor zal de premie van de polis omhoog gaan, of het spaardoel van de polis zal niet worden gehaald op de beoogde einddatum. Ook betekent dit dat een verzekering van een spaarhypotheek bij de ene bank niet zonder meer kan worden voortgezet als onderdeel van een spaarhypotheek bij een andere bank. De meeste banken werken slechts met één verzekeraar samen.

Wanneer een geldnemer een volgende eigen woning koopt, en de lopende spaarhypotheek wil voortzetten bij een andere bank, is er de mogelijkheid van de "fiscaal geruisloze voortzetting". Er wordt dan bij de nieuwe bank/spaarhypotheek een nieuwe spaarpolis gestart, die de einddatum heeft van de oude polis. De oude spaarpolis wordt beëindigd. Daarbij wordt de waarde van de oude polis door de oude verzekeraar direkt overgemaakt naar de nieuwe verzekeraar, dus zonder dat verzekeringnemer over het geld kan beschikken. Deze 'overdrachtswaarde' wordt in één keer in de nieuwe polis gestort. Anders gezegd: de nieuwe polis gaat verder alsof het de oude polis is, maar bij een andere maatschappij en dus ook met een andere premie en met andere kosten.

Op het polisblad van de nieuwe polis komt een clausule te staan die aangeeft dat de nieuwe polis "een voortzetting is van de oude polis met polisnummer [...]". Deze clausule is in de eerste plaats van belang omdat er bij aanvang van de nieuwe polis een grote som geld in gestort wordt. Normaal kan dit niet zomaar wanneer een polis wordt gestart; de fiscus stelt eisen aan de wijze van premiebetalen, waarbij met name grote stortingen slechts onder voorwaarden zijn toegestaan. Op sommige spaarpolissen is een fiscaal overgangsregime van toepassing, op grond waarvan deze polissen fiscaal gunstiger kunnen worden behandeld. Dit is met name het geval bij polissen die een ingangsdatum hebben vóór 14 september 1999, en die nog geen "kapitaalverzekering eigen woning" zijn. Deze polissen moeten in box 3 worden geplaatst bij aangifte IB, maar zijn daar vrijgesteld van vermogensrendementsheffing voor de eerste EUR 123.000 (bij twee verzekeringnemers EUR 246.000). Dit overgangsregime, dat voor de verzekeringnemer gunstig is, blijft bij een voortzetting alleen behouden wanneer de verzekerde bedragen niet worden verhoogd, en de verzekeringsduur niet wordt verlengd.

De redactie van de nieuwe polis (begin- en einddatum, clausule voortzetting, hoogte verzekerde bedragen) komt dan ook nauw. De nieuwe verzekeraar zal informatie moeten ontvangen over het verleden van de oude polis, waaronder een kopie van het oude polisblad, maar ook een opgaaf van de oude verzekeraar van de wijze waarop aan de polis premie is betaald.

Bij een hypotheek op basis van een levensverzekering kan de polis worden aangemerkt als "Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW)". Geldnemer/verzekeringnemer kan de polis als zodanig aanmerken bij de aangifte IB. Daardoor hoeft over het vermogen in de polis geen vermogensrendementsheffing te worden betaald. Als de polis uitkeert verliest geldnemer het recht op hypotheekrenteaftrek voor een bedrag gelijk aan de uitkering. De vermogensrendementsheffing bedraagt per saldo 1,2% over het belegd vermogen, die afgaat van het netto rendement van de belegging. Wanneer het rendement 5% bedraagt betekent dit dus een verlaging van het rendement met bijna een kwart.